Minu teekond kinnisvaratust töölisest kasumiahneks katusepakkujaks

 

Selline on minu Villa Beduiin üks magamistuba peale värskenduskuuri.

Katusepakkumine on minu jaoks olnud uus kutsumus. Nooremas eas ei saanud ma aru kinnisvara omamise ja välja üürimise väärtusest. Eks taust on mul sarnaselt teistelegi ikka see, et laen on halb ja laenu võtta ei tohi. Kuigi paljude laenude kohta võiks tõesti nii öelda, siis kodulaenu väärtusest oleks ma võinud ikka hulga varem aru saada. Kõige magusam aeg kinnisvara osta ja omada oli ikka siis kui euribor oli nullis või suisa miinuses. Praegu saan ennast lohutada aga sellega, et üürikorter on mul võlavaba ja kogu raha saan suunata uusi rikkusi teenima.

Millest siis see suur muutus tuli? 2020. aastal prantsatas mulle ootamatult kätte võimalus ja mõneti ka kohustus kinnisvara omanikuks saada. Süüdlasena võime siin vaadata koroonat, mille tagajärgede tõttu jõudis minuni pool remonti vajavast korterist. Et poole korteriga pole midagi peale hakata, siis tuli säästud mängu panna ja teine pool ka välja osta. Kuna sellega oli raha mõneks ajaks otsas, jäi ka korter seisma. Tükk aega oli plaanis see müüki panna, aga lõpuks ikkagi läks nii, et hakkasin seda välja üürimiseks korda tegema.

Kusjuures, fun fact, minu teekond investorina üldse sai paljuski alguse selle korteriga, kuna oli vaja välja mõelda, kuidas leida raha, et teine pool välja osta ning asi korda teha (samal ajal oli veel soov oma kodu ka osta ja selleksi oli sissemaksus ju raha vaja).

Sealt edasi hakkasin vaatama aktsiate poole, investeerimise kohta rohkem lugema ning jõudsin ka töökohale, kus investeerimine aukohal. Igapäevase tööga seoses hakkasid küll aktsiad rohkem tähelepanu saama, aga kinnisvara ei kadunud kuhugi. Kuhu ta saigi kaduda kui pirakas kolmetoaline palee ootas rahaks tegemist.

Kuigi ühel hetkel oli mul juba taas kogunenud piisavalt raha, et üürikorterit hakata üles vuntsima, polnud sellegi algus liiga lihtne. Kuna korter asub teises linnas ja sinna sõitmine on ikka omaette töö, siis ei tundunud mõeldav, et ise korteri korda teen täiskohaga töö kõrvalt. Eriti, kuna omal kogemusi varasemast üldse pole.

Remondiga algust tahtsin ma teha 2022. aasta veebruaris, aga siis asjad venisid, välja valitud ehitajal kadusid töölised ära (juba enne 24. veebruari) ja ka mul endal oli kalender täis (töö, reisimine jms). Nii see asi venis, kuni lõpuks suve alguseks leidsin teise ehitaja, kes entusiastlikult pakkus, et kahe nädalaga on asi tehtud.

Ehitajate puhul ilmselt võib kindel olla, et ükski asi ei lähe nii nagu algul ajagraafikuks pakutud. Nii võib mõnenädalasest tööst saada mõnekuine ehitusprojekt (iseenesest see võiski olla kahenädalane projekt, aga isegi kohapeal mitte viibides oli selge, et ehitaja tähelepanu polnud ainult ühel objektil ja pendeldamisega see aeg kuluski). Nii et kokkuvõttes sain ma korteri väljaüürimisega hakata tegelema alles 2022. aasta oktoobri lõpust alates.

Toome selle palee kaasaega

Kõige olulisem oli minu jaoks uute elektrijuhtmete vedamine, kuna seni olid seal ehitusaegsed juhtmed. Sedasi ei julgeks seal isegi rösterit sees hoida. Kui esialgne mõte oli kulusid kokku hoida ja karbikutega kõike vedadada, siis elektrikuga rääkides tõdesin ka ise, et visuaalselt ja tulevikule mõeldes oleks ikkagi targem seintesse sooned freesida ja asja ühe korra ning korralikult teha. Sellega muidugi elektritööde kulu otseses mõttes kahekordistus…

Hea oli aga see, et elektrik oli peaga mees ning mõtles kaasa, kuidas võimalikult vähe lõhkuda ja kasutada ära olemasolevaid võimalusi. Nii näiteks oskas ta ära kasutada lagede sees olevaid õõnsusi, et kaabelid sealtkaudu vedada. Nõnda ei pidanud lagesid hakkama lõhkuma ning sai ka esiku kilbist seinu lõhkumata viia suured juhtmepuntrad teistesse tubadesse.

Kuna kööki oli kunagi varem veidi korrastatud, siis seal põhjalikumat tööd ette ei võtnud ja jäi algne karbikute plaan, aga mujal läksid kõik juhtmed seina/lagede sisse.

Köök enne ja pärast. Uute juhtmete ja kraanikausi kõrval oli siin kõige suurem töö ruumi korda tegemine. Ehitustööde käigus nägi see ruum kohe eriti halb välja.

Üldehituse poole pealt siis ka

Üks tuba oli täiesti puhas leht ja sellega ilmselt läks ka kõige lihtsamalt. Seinad olid juba puhtad, põrandat polnud jne, seega sai selle peale juhtmete paigaldust suht kiirelt korda ja ehitajal ka kõige vähem muresid siin. Seinad olid küll kõverad, aga elasin üle. Kuigi nüüd valgeid sinu vaadates paistab veidi paremini silma kui enne, aga õnneks see rohkem visuaalne kui tehniline probleem.

Kuigi koli täis, oli elutoa korda tegemine ehitaja jaoks kõige lihtsam, sest polnud varasemate "remontide" tulemusega vaja kokku sobitada (näiteks teistes tubades tuli laminaati osalt üles võtta, et osasid auke lappida). Minul oli siin koli tassimise ja mööbli kokku panemise vaev.

Teistes ruumides oli tööd veidi rohkem. Nagu öeldud, siis köök oli mingi värskenduskuuri läbinud ning põrandad plaaditud, köögitehnika sees ja seinad värvitud. Seal oli elektritööde kõrval vaja ainult kardinad vahetada ruloo vastu, uus valamu panna ning mõned augud ära lappida. Kahes magamistoas olid laminaatpõrandad juba olemas, nii et seal oli põhirõhk seintel ja lagedel.

Minu jaoks oli kõige keerukam siin toa tühjaks tassimine. Terve sektsioonkapi jagu raamatuid oli vaja sorteerida ja tassida ning ka kapp ise tuli juppideks lahti võtta. See läks lõpuks jäätmejaama, mis on küll kallis lõbu (25€), aga parem ikka kui enda koju tassida.

Kui esik oli plaanis esialgu jätta samaks, siis lõpuks ikkagi läks sealne tapeet vahetamisse ja ühest seinast olid tükid väljas nii, et tapeet hoidis neid üleval. Seega seal tuli asjad korda teha. Kumeraks jäi ta aga ikka, sest algne ehituskvaliteet polnud teab mis suurepärane, aga ei raatsinud ka tühja raha välja käia, et seda sirgeks ajada. Kunagi tulevikus peaks aga sellega kindlasti tegelema.

Esikuga juhtus muidugi naljakas äpardus ka. Ostsin esikusse suurema LED lambi, et see ikka valgustaks midagi üsna pikliku kujuga ruumis ja elektrik paigaldas selle kenasti ära ka. Kui ma aga läksin korterit vaatama ja tule põlema, kustu ja uuesti põlema panin, siis tuli välja, et tegemist on erinevate valgustoonidega lambiga ja iga kord kui lampi sisse-välja lülitada, annab ta erinevat tooni valgust (soe, neutraalne ja külm). Õnneks ei midagi katastroofilist, aga kui kunagi mingiteks lisatöödeks seal peaks minema, siis ilmselt vahetan välja, kuna imelik üürnikele jälle seletama hakata, kuidas laelamp töötab. 

Duširuumis oli õnneks vaja vaid dušikabiin seina külge kinnitada (enne seisis see vist õhu ja armastuse peal ning loksus metsikult). Paar kruvi robustselt seina ja asi korras. Esteetik minus muidugi nutab seda vaadates silmi peast välja. Tegelikult ideaalses maailmas oleks ma siin ka teinud kõik uuesti, alates plaatidest ja torudest lõpetades dušikabiini endaga, mis minu arust liiga väike, aga see on suur kulu, nii et jääb kunagi tulevikku. Nagunii on see töö vaja kunagi ette võtta kui just enne korterit maha ei müü.

Duširuumis sai vähe töid tehtud - kabiin seina külge kinnitada, väiksemad toru- ja elektritööd (sh uus lamp) ja kõvasti nuustikuga nühkimist.

Ei pääsenud minagi töö tegemisest

Üks meeldejäävamaid hetki oli see, kui reisisime sõbraga koos Saksamaal ning tuli välja, et vetsupott oleks vaja ka välja vahetada. Nii esitasin telefonis mütates ehituspoodi tellimuse ning ehitaja sai selle ise järgi minna - olgu kiidetud internetiajastu!

Teine meeldejääv hetk oli siis, kui suurem osa tööst oli juba tehtud ja läksime elukaaslasega korterit koristama. Vaatasin, et dušikabiini torud on umbes. Pumpasin, mis ma pumpasin potimusiga (servus, rahakratt hea termini eest) ja liitrite kaupa torusiili kallamisest hoolimata ei läinud midagi paremaks. Ehitaja lubas oma torumehega tulla uurima ja mis välja tuli - WC poti vahetuse ajal oli ta lükanud kaltsu torudesse, et vett voolama ei hakkaks, aga oli selle sinna unustanud (WC ja duširuum jagavad äravoolu). Kiire kaltsu eemaldus ja asi korras. Õnneks selle töö kulu võttis ta enda kanda. Küll aga läks vahetamisse valamu all üks väsinud toru ning sellega oli üks tulevane mure jälle vähem. Igas halvas midagi head ka.

Minu enda põhitöö oli korteri kolist tühjendamine. Kolmetoalisesse korterisse koguneb aja jooksul nii mõndagi ja kui veel on enda perekonna korter olnud, siis naljalt asju prügikasti visata ei saa (isegi kui tegelikult tahaks) - ehk sorteerimist ja tassimist keldrisse oli palju. Sealt jälle ajapikku jäätmejaama. Ja oi kuidas nad ikka võtavad raha (sain ühtlasi teada, et veneaegsed sektsioonkapid pole rasked mitte ainult tassimiseks, vaid ka rahakotile annavad tonnipõhises arvestuses kõva põntsu. Ehk võimalusel tasub need suured kapid kasvõi tasuta ära anda, muidu maksad peale).

Samuti olin ma juba vilunud IKEA mööbli kokkupanija, kuna samal ajal või veidi enne seda olime kätte saanud ka oma mööblist täiesti tühja kodu. Pax seeria kappi oskan ma nüüd vist küll pimesi ka kokku panna (seni olen püstitanud viis Pax kappi). Mõned pisemad asjad said sinna veel lisaks ka pandud - nt öökapid, telekalaud, diivanilaud, riidekummut. 

Ja muidugi remondijärgne nühkimine oli ka omaette ooper. Andis ikka kogu seda ehitustolmu, aga ka aastatepikkusest seismisest tulnud mustust niivõrd palju kõrvaldada, et poleks liialt piinlik potentsiaalsetele üürnikele üle anda. Õnneks oli siin suureks abiks enda elukaaslane, kes koristamise põhikoorma enda kanda võttis. Üksinda tegutsedes nühiks ma ilmselt siiamaani seal elu eest.

Teine magamistuba sai kohe kõvasti ruumi juurde kui kõik ebavajalikud asjad välja viisin.

Natuke numbritest siis ka 

Elektritööd (freesimine, uued juhtmed, kilp, lampide paigaldus jne): u 2700 eurot.

Seinte krohvimine, värvimine jne, põrandate paigaldus, uste värvimine, erinevate juppide vahetamine jne: 5600 eurot.

Sinna otsa veidi vähem kui tuhande euro eest igasugu kappe ja laudu IKEAst, uus vetsupott, siinid, kardinad jne.

Korter läks üürile 400eurose kuutasuga ning on seni toonud veidi alla 3500 euro. Sinna otsa veel kommunaalid, mida ma pole pidanud sealt alates maksma. Remondikulude koha pealt ma aiman ise ka, et maksin ilmselt päris mitme asja (kui mitte kõigi asjade) eest rohkem kui oleksin pidanud, aga algaja vead maksavadki valusalt kätte. Kui korter oleks samas linnas, siis ilmselt oleksin päris mitmed asjad saanud ise ära teha, nii hästi või halvast kui internetist õppides see võimalik on. Elektritöid muidugi pole ise tegema hakanud.

Ise olen ma arvestanud, et kahe aastaga peaks kõik remondirahad tagasi tulema ning seitsme aastaga teenin tagasi kõik rahalised kulud, mis korteri peale on läinud. Sealt edasi oleks siis kasum, kuigi reaalsuses ilmselt tuleb jooksvalt veel ühtteist putitada, kasvõi kööki ja vannituba, nii et liiga optimistlik ei maksa olla, aga väljavaated hetkel pigem head.

Rääkimata siis sellest, et korteri enda väärtus on ka 2020. aastaga võrreldes ikka tohutult tõusnud. Kui toona ma veel mõtlesin, et hea kui 45 000 eurot selle remontimata korteri eest saaksin, siis täna ma alla 80 000 eurost pakkumist isegi ei kaaluks. Seda enam, et vähemalt senimaani on üürnik olnud igati korralik, esitanud alati veenäidud (kui vaid saaks need ka kaugloetavaks) ja mis kõige tähtsam - maksnud arve ära hiljemalt järgmisel päeval.

Ei tahaks nüüd muidugi ära sõnuda, aga kui kõik tõesti nii kena on, siis võiks kinnisvaraäris pikemaltki tegutseda. Ma siin vahepeal olen tegelenud oma sissetulekute suurendamisega ja lootust on, et varsti võiks tekkida taas laenuvõimekus (oma kodu ostmine andis sellele korraliku hoobi). Selle mõttega hoian kinnisvaraturul taas aktiivsemalt silma peal, kuigi numbrid praegu klappida väga ei taha. Seniks kuni numbrid kokku jooksevad, peab püüdma raha teenida aktsiaturgudel, mis sellel aastal on olnud hulga realistlikum kui mullu.

Siia lõppu ka väike koridori võrdlus. Suur nõukaaegne sisseehitatud kapp jäi kulude kokkuhoiu kampaanias paika koos vanade ustega, aga hea meelega oleks mõlemast vabanenud.